Per 1 juli 2024 zijn de regels voor (ver)huur van woonruimte aangepast. Ook in de rechtspraak en op fiscaal gebied zijn er ontwikkelingen die gevolgen hebben voor verhuurders. Via dit tweeluik informeren wij u hierover. In dit eerste deel gaan we in op de juridische ontwikkelingen. Het tweede deel leest u in de volgende Govers Signaal en op onze website. In aanvulling op het artikel uit het Govers Signaal wordt in dit websiteartikel de langverwachte uitspraak van de Hoge Raad over huurverhogingsbedingen uitgelicht.
Wet vaste huurcontracten en Wet betaalbare huur
Per 1 juli zijn twee nieuwe wetten op het gebied van de (ver)huur van woonruimte in werking getreden: de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur.
Uitgangspunt: vast contract
De Wet vaste huurcontracten bepaalt dat nieuwe huurcontracten voor woonruimte voor onbepaalde tijd zijn. Tijdelijke huurcontracten die voor 1 juli 2024 zijn afgesloten, blijven echter geldig. Op de wet bestaan enkele uitzonderingen. Voor specifieke doelgroepen kan een tijdelijk huurcontract voor maximaal twee jaar worden afgesloten, bijvoorbeeld voor studenten, gescheiden ouders of tweede-kans-huurders. Daarnaast blijven tijdelijke huurcontracten op basis van bestaande uitzonderingen mogelijk, zoals:
- tijdelijke verhuur volgens de Leegstandswet,
- verhuur voor korte duur, zoals vakantiewoningen,
- doelgroepencontracten, waarbij een woning aan een specifieke doelgroep wordt verhuurd. Het contract kan worden beëindigd wanneer de huurder niet langer tot de doelgroep behoort (bijvoorbeeld studenten- of campuscontracten).
Verruiming opzegmogelijkheden
Onder de Wet vaste huurcontracten worden de opzegmogelijkheden enigszins verruimd. Zo mag de verhuurder na een afgesproken termijn de huur opzeggen om de huurwoning te laten bewonen door ouders of kinderen. Ook mag de verhuurder na een afgesproken termijn (van maximaal twee jaar) de woning onder bepaalde voorwaarden verkopen. Deze afspraak mag slechts eenmalig worden gemaakt. Voor beide opzegmogelijkheden geldt dat dit expliciet in de huurovereenkomst moet staan, inclusief een concrete termijn.
Maximering van huurprijzen en indexering
De Wet betaalbare huur koppelt huurprijzen aan het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit WWS kent punten toe aan een woning op basis van factoren zoals oppervlakte en energielabel. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs.
- Bij woningen tot en met 186 punten (middenhuurwoningen) geldt voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024 de maximale huurprijs volgens het WWS.
- Bij woningen tot en met 143 punten (sociale huurwoningen) moet voor bestaande contracten de huurprijs worden aangepast als deze niet correct is. Verhuurders moeten bij nieuwe contracten de huurder informeren over de puntentelling.
Verder wordt de jaarlijkse verhoging van de huurprijs gemaximeerd en gekoppeld aan de CAO-loonontwikkeling.
Handhaving
Huurders kunnen de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie, die een bindende uitspraak doet.
Huurders van sociale en middenhuurwoningen kunnen ook voor andere geschillen bij de huurcommissie terecht. Gemeenten krijgen een handhavende rol en moeten een meldpunt inrichten. Vanaf 1 januari 2025 kunnen zij boetes tot € 100.000 opleggen.
Recente rechtspraak: huurverhogingsbedingen
Naast alle hiervoor genoemde ontwikkelingen, is in 2024 veel geprocedeerd over zogenaamde huuropslagbedingen. Dit zijn bepalingen die verhuurders het recht geven om, naast de jaarlijkse indexatie, de huur van een woning met een bepaald percentage te verhogen. Volgens diverse kantonrechters was zo’n bepaling een oneerlijk beding. In dat geval is zo’n bepaling in een huurcontract nietig, en dat heeft grote gevolgen voor verhuurders. Het beding wordt dan geacht nooit te hebben bestaan. Een huurder zou dan jarenlang te veel betaalde huur kunnen terugvorderen van de verhuurder.
Duidelijkheid
Op 29 november 2024 heeft de hoge Raad, het hoogste echtscollege in ons land, hierover duidelijkheid gegeven. Een opslagbeding van maximaal 3% (bovenop een jaarlijkse indexering) is volgens de Hoge Raad als uitgangspunt geen oneerlijk beding. De verhuurder heeft belang bij zo’n bepaling om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te kunnen compenseren. De huurder kan de financiële gevolgen van zo’n beding goed overzien. In individuele gevallen kan dat weliswaar anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden, maar met deze uitspraak van de Hoge Raad hoeven verhuurders zich over het algemeen geen zorgen meer te maken over het moeten terugdraaien van huurverhogingen.
Tot slot
Zoals u heeft kunnen lezen, is er per 1 juli 2024 juridisch veel veranderd voor verhuurders. Wilt u weten welke gevolgen deze ontwikkelingen voor uw positie hebben? Neem contact op met uw relatiebeheerder, via ons contactformulier op de website, of bel ons algemene telefoonnummer 040 – 2 504 504.