Although it has long been a topic of discussion within our profession, a recent publication in the Financieel Dagblad reignited the debate on the so-called villa tax. This refers to the higher owner-occupied home tax that applies to owner-occupied homes with a WOZ value above €1,310,000 (2024 limit). In practice, some claim that this regulation (as well as the box 3 legislation) would violate European property law.
Villabelasting: het hoge percentage van het eigenwoningforfait
De villabelasting is een populaire benaming voor het hoge percentage van het eigenwoningforfait in box 1, dat geldt voor woningen met een waarde boven de € 1.310.000 (2024). In box 1 wordt inkomstenbelasting geheven over de zogenaamde voordelen uit eigen woning. De Belastingdienst berekent een fictief voordeel dat iemand geniet door het bezitten van een eigen woning: het eigenwoningforfait. Indien sprake is van een kwalificerende eigenwoningschuld, wordt dit voordeel vervolgens verminderd met de betaalde hypotheekrente. In die situatie ontstaat hierdoor doorgaans een negatief voordeel uit eigen woning, een aftrekpost.
De meeste woningen in Nederland hebben een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.310.000. Voor deze woningen geldt in 2024 een eigenwoningforfait van 0,35% over de WOZ-waarde. Bij een woning van € 500.000 bedraagt het eigenwoningforfait dus € 1.750.
Voor woningen met een WOZ-waarde van méér dan € 1.310.000 bedraagt het eigenwoningforfait daarentegen € 4.585 (0,35% x € 1.310.000) vermeerderd met 2,35% over de waarde voor zover deze uitgaat boven het grensbedrag. Voor een belastingplichtige met een woning ter waarde van € 2.500.000 (WOZ) geldt hierdoor een bijtelling die € 23.800 hoger ligt dan wanneer de volledige waarde tegen slechts 0,35% zou zijn gerekend. Voor een belastingplichtige met een kwalificerende eigenwoningschuld en die in de hoge tariefschijf van de inkomstenbelasting valt, betekent dit een aanvullende heffing van € 11.781. Een aanvullende belastingdruk van bijna € 1.000 per maand!
Wet Hillen
Het bovenstaande nadeel wordt overigens beperkt door de ‘Wet Hillen’ voor mensen met een kleine of géén kwalificerende eigenwoningschuld. Op basis van deze wet hebben zij recht op een korting op het eigenwoningforfait. Deze korting wordt echter sinds 2019 in 30 jaar afgebouwd naar nihil. Voor 2024 geldt voor deze groep derhalve nog een korting van 80% op het eigenwoningforfait, waardoor het eventuele nadeel van de villabelasting wordt beperkt.
Bezwaren tegen de villabelasting
Zoals hiervoor weergegeven wordt de villabelasting gebaseerd op forfaitaire percentages. Zoals we dat ook kennen van de inmiddels door de Hoge Raad afgekeurde wijze van heffen in box 3 van de Inkomstenbelasting. In het geval van de villabelasting luidt de veronderstelling dat duurdere eigen woningen niet alleen een dak boven het hoofd bieden, maar tevens bedoeld zijn als belegging. Als gevolg van de snelle stijging van de huizenprijzen zijn echter steeds meer woningen onder de villabelasting komen te vallen. De weerstand tegen de villabelasting neemt hierdoor toe en de Belastingdienst ontvangt meer bezwaarschriften. Door de bezwaarmakers wordt daarbij gesteld dat het forfaitaire voordeel van de eigen woning ter hoogte van 2,35% over het gedeelte boven het grensbedrag onrealistisch hoog is vastgesteld, waardoor sprake zou zijn van een inbreuk op het eigendomsrecht. Belastingplichtigen worden in de heffing betrokken voor niet daadwerkelijk gerealiseerd inkomen.
Wat kan Govers voor u betekenen?
Het is vooralsnog onduidelijk hoe belastingrechters tegen het forfaitaire percentage van de villabelasting aankijken. Vooruitlopend daarop, kunnen we ons voorstellen dat het onder omstandigheden wenselijk is om bezwaar te maken tegen de definitieve aanslag inkomstenbelasting. Graag bekijken wij uw individuele situatie ter beoordeling of bezwaar maken zou kunnen lonen. Een bezwaarprocedure brengt immers ook de nodige kosten en onzekerheid met zich mee.
Heeft u vragen? Neem dan gerust contact op via uw relatiebeheerder, het onderstaande contactformulier of via ons algemene telefoonnummer 040 – 2 504 504.