De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. De verhuur voor een korte periode, zogenoemde short-stay, is echter wel belast met btw.
Dit heeft als voordeel dat de btw op de kosten die samenhangen met deze verhuur – zoals bijvoorbeeld (ver)bouwkosten van het onroerend goed – in aftrek kan worden gebracht. Onlangs heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden de voorwaarden voor short-stay verhuur nader verduidelijkt. In deze alert gaan wij hier nader op in.
Voorwaarden short-stay verhuur
Er is sprake van short-stay verhuur indien een accommodatie voor een korte periode wordt verstrekt binnen het kader van hotel, pension of in sectoren met een soortgelijke functie. Wat precies hieronder moet worden verstaan, is verduidelijkt door de staatssecretaris van Financiën:
- de ruimte wordt gemeubileerd verhuurd;
- geen automatische verlenging van het huurcontract;
- een maximale huurtermijn per keer van 6 maanden ;
- na het verlopen van de termijn moet een (nieuw) huurcontract worden afgesloten;
- daadwerkelijke concurrentie met het hotelwezen; en
- de huurder verplaatst het middelpunt van zijn/haar maatschappelijk leven niet naar het gehuurde onroerend goed.
Uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden
Het Hof heeft onlangs de bovenstaande voorwaarden nader verduidelijkt / aangevuld. In haar uitspraak oordeelt zij het volgende:
- Indien huurders zich inschrijven in de Gemeentelijke Basisadministratie en daarnaast niet beschikken over een andere woonruimte, wordt het middelpunt van het maatschappelijk leven verplaatst naar de gehuurde onroerende zaak.
- De verhuur van een onroerende zaak is niet vergelijkbaar met de verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf indien sprake is van het volgende:
- de gemeentelijke heffingen, waterschapslasten en/of energiekosten voor rekening van de huurder komen;
- de huurder is verantwoordelijk voor kleine herstellingen en het schoonhouden van het gehuurde; en/of
- huurders hebben een voorkeursrecht tot koop van de gehuurde onroerende zaak.
- Indien de huurders zelf zorg moeten dragen voor de inventaris, is geen sprake van gemeubileerde huur.
- Indien er een inspanningsverplichting om de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen, is geen sprake van kortstondige verhuur.
Het is derhalve van belang om per specifieke situatie te beoordelen of sprake is van short-stay verhuur.
Short-stay verhuur interessant?
Voor ondernemers kan het interessant zijn om onroerend goed short-stay te verhuren. De btw op kosten die in dit kader zijn gemaakt is dan volledig aftrekbaar. Dit kan interessant zijn indien bijvoorbeeld kosten worden gemaakt voor een verbouwing, waarbij door de verbouwing sprake is van nieuw vervaardigd onroerend goed. Dit kan derhalve voor een aanzienlijke btw-besparing zorgen.
Het ‘short-stay leerstuk’ kan echter wel leiden tot discussies met de Belastingdienst. Mocht de Belastingdienst van oordeel zijn dat géén sprake is van kortstondige verhuur, moet de eerder in aftrek gebrachte btw worden terugbetaald (vermeerderd met eventuele boetes en belastingrente). Het is daarom van belang om te inventariseren of u in uw situatie voldoet aan de gestelde voorwaarden in het kader van short-stay verhuur en of dit ook overeenkomt met de economische realiteit.
Heeft u naar aanleiding van dit nieuwsartikel vragen en/of bent u benieuwd of short-stay verhuur voor u mogelijkheden biedt? Neemt u gerust contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040 – 2 504 504.