Onlangs heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Na de beantwoording van prejudiciële vragen gesteld door de rechtbank heeft de Hoge Raad tevens een eerste arrest gewezen waarmee verdere invulling wordt gegeven aan het begrip. In dit bericht nemen wij u kort mee in het belang, de achtergrond en de essentie van deze uitspraken.
Het belang?
De levering van onroerend goed is als uitgangspunt vrijgesteld van btw. Dit is van rechtswege slechts anders ingeval een bouwterrein, dan wel een nieuw gebouw (met bijbehorend terrein) wordt geleverd. Voor de btw is een gebouw “nieuw” zolang er niet meer dan twee jaren verstreken zijn na het moment van eerste ingebruikname. Wanneer het pand in de periode daarna (ingrijpend) wordt verbouwd, dan komt de vraag op of de kwalificatie “nieuw” herleeft of niet. Wanneer er sprake is van “in wezen nieuwbouw” dan is ook het moment van eerste ingebruikname na de verbouwing relevant. Het al dan niet herleven van de kwalificatie “nieuw” kan belangrijke gevolgen hebben voor de btw bij de verkoop van het pand, het recht op btw-aftrek, herzieningstermijnen en – in veel gevallen nog het meest relevant – de overdrachtsbelasting (samenloopvrijstelling). Vanwege de grote bedragen die met vastgoed gemoeid zijn, kunnen de gevolgen al snel omvangrijk zijn.
Achtergrond
Al meerdere jaren heerst er in de praktijk veel onzekerheid/onduidelijkheid over de vraag wanneer sprake is van in wezen nieuwbouw. Diverse factoren werden voor deze beoordeling relevant geacht, waaronder: uiterlijke wijzigingen, functionele wijzigingen, kosten van de verbouwing ten opzichte van de waarde van het onroerend goed – en zo zijn nog legio mogelijke factoren denkbaar.
Ook bestond geen zekerheid of één of meer van de mogelijke factoren vereist waren voor de kwalificatie van ‘in wezen nieuwbouw’, dan wel over de vraag of er een onderlinge rangorde bestond.
Kern van de uitspraak
Kortgezegd heeft de Hoge Raad in zijn recente arresten geoordeeld dat voor de kwalificatie van ‘in wezen nieuwbouw’ in ieder geval vereist is dat er wijzigingen in de bouwkundige constructie worden aangebracht. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij wijzigingen van dragende muren of fundamenten. Dit blijft uiteraard een feitelijke beoordeling en is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Deze kwalificatie zal dan ook in de toekomst een aanleiding blijven voor discussies met de Belastingdienst.
Zonder wijzigingen in de bouwkundige constructie kan dus geen sprake zijn van de vervaardiging van nieuw onroerend goed. Factoren als een functiewijziging of een andere (bouwkundige) identiteit zijn aanwijzingen dat een nieuw gebouw is ontstaan, maar ook niet meer dan dat. Hetzelfde geldt voor factoren als uiterlijke herkenbaarheid of de naamsbekendheid van een gebouw vóór en na de verbouwing. Zij zijn voor die beoordeling echter niet doorslaggevend, noch op zichzelf noch tezamen genomen, en evenmin noodzakelijk.
Ten slotte
Heeft u (bedrijfs)vastgoed en heeft u plannen om dit ingrijpend te verbouwen, dan gaan wij graag met u in gesprek over de fiscale gevolgen; zeker wanneer u verbouwt met het oog op de verkoop van het pand. Neem gerust contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040-2 504 504. Uiteraard kunt u ook met al uw andere fiscale vragen bij ons terecht.