De verhuur van vastgoed is als hoofdregel vrijgesteld van btw. De verhuur voor een korte periode, zogenoemde short stay, is echter wel belast met btw. Bij de term short stay denkt men al gauw aan het verstrekken van logies door hotel- en vakantiebestedingsbedrijven. Deze term dient echter ruimer te worden uitgelegd. Het is derhalve ook mogelijk dat de verhuur van gemeubileerde woningen en appartementen onder de short stay uitzondering valt.
Doorslaggevend voor short stay is dat het gaat om verblijfsruimten die zijn toegerust om daarin kort te verblijven zonder dat de tijdelijke bewoner belast is met de zorg voor de inventaris. Wanneer een huurder feitelijk maximaal zes maanden in het gehuurde verblijft en het middelpunt van zijn/haar maatschappelijk leven niet naar daar verplaatst, is sprake van short stay. Hierbij is ook relevant of de verhuurder volgens het contract een maximale huurtermijn van zes maanden heeft bedongen. Als de huurder het middelpunt van zijn maatschappelijk leven overbrengt naar de betreffende locatie, is geen sprake van short stay, ook al is de duur korter dan 6 maanden.
Rechtbank Gelderland heeft onlangs uitspraak gedaan in een zaak waarin een ondernemer een kantoorgebouw aankocht en deze liet verbouwen tot appartementen. De gemeubileerde appartementen werden vervolgens voor drie of vijf maanden verhuurd. Een groot deel van de huurders heeft zich ingeschreven in de Basisregistratie personen (BRP) op het adres van de gehuurde appartementen. De Belastingdienst stelde zich daarom op het standpunt dat de huurders daarmee het middelpunt van hun maatschappelijk leven naar de appartementen hebben overgebracht, waardoor geen sprake zou kunnen zijn van short stay en de verhuur derhalve vrijgesteld zou zijn van btw. De btw die ter zake van de verbouwingskosten in rekening is gebracht is dan niet aftrekbaar.
De rechtbank overweegt dat het niet noodzakelijk is dat de tijdelijke verhuur identiek is aan het verstrekken van logies door hotel- en vakantiebestedingsbedrijven. Voldoende is dat het verstrekken van de accommodatie zodanig vergelijkbaar is dat in concurrentie wordt getreden met dergelijke bedrijven. De inschrijving in het BRP brengt volgens de rechtbank niet zonder meer met zich mee dat de short stay uitzondering niet van toepassing is. Omdat een ander deel van de appartementen ongemeubileerd werd verhuurd (vrijgesteld van btw), oordeelde de rechtbank dat de btw op de verbouwingskosten pro rata aftrekbaar is op basis van oppervlakteverhoudingen.
Btw-aftrek
U heeft als ondernemer recht op btw-aftrek voor zover u een goed of dienst gebruikt voor btw-belaste prestaties. De btw op de aanschaf en eventuele verbouwingskosten van een onroerende zaak die vrijgesteld wordt verhuurd, is niet aftrekbaar. Het kan daarom interessant zijn om onroerend goed kortstondig te verhuren zodat de btw op kosten mogelijk wél aftrekbaar is.
Short stay verhuur kan echter wel leiden tot discussies met de Belastingdienst. Mocht de Belastingdienst van oordeel zijn dat géén sprake is van kortstondige verhuur, moet de eerder in aftrek gebrachte btw worden terugbetaald (vermeerderd met eventuele boetes en belastingrente). Het is daarom van belang om te inventariseren of u in uw situatie voldoet aan de gestelde voorwaarden in het kader van short stay verhuur en of dit ook overeenkomt met de economische realiteit.
Tot slot
Heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen over de (kortstondige) verhuur van vastgoed? Neemt u dan gerust contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040 – 2 504 504. Uiteraard kunt u ook met al uw andere fiscale vragen bij ons terecht.