The 2025 Tax Plan proposes some sweeping changes to the parcel exchange exemption in the transfer tax. Whereas this exemption was intended to encourage agricultural reparcelling, in practice the exemption is also used to artificially exclude other real estate transactions in rural areas from taxation. This will now be curbed. What do the new rules mean and what do they mean for you? Read about what is changing here.
Huidige wetgeving & achtergrond
In het Belastingplan 2025 heeft het kabinet wijzigingen voorgesteld voor de kavelruilvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Deze aanpassing komt voort uit signalen dat de huidige wetgeving te ruime mogelijkheden biedt, waardoor onbedoeld belastingvoordelen worden gerealiseerd. Het kabinet beoogt met deze wijzigingen oneigenlijk gebruik te beperken en de kavelruilvrijstelling weer meer in lijn te brengen met de oorspronkelijke doelstelling.
De kavelruilvrijstelling, zoals vastgelegd in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), biedt een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van onroerende zaken in het kader van kavelruil in het landelijk gebied. Dit instrument is met name bedoeld om herverkavelingen en ruilverkavelingen te faciliteren in het agrarische landschap. Het helpt agrariërs om percelen efficiënter in te richten, waardoor landbouwactiviteiten verbeterd worden zonder belastingdruk. Deze regeling was aanvankelijk gebaseerd op de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg), die per 1 januari 2024 is vervangen door de Omgevingswet.
De huidige vrijstelling sluit aan bij de wettelijke bepalingen in de Wilg en in de Omgevingswet. Dat wil zeggen dat de vrijstelling van toepassing is als aan de voorwaarden voor kavelruil is voldaan die worden gesteld in de Wilg respectievelijk de Omgevingswet. Oneigenlijk gebruik kan als gevolg daarvan niet effectief worden tegengegaan.
Voorgestelde wijzigingen
Het wetsvoorstel introduceert verschillende wijzigingen die vanaf 1 januari 2025 in werking treden. De belangrijkste aanpassingen zijn als volgt:
- Uitsluiting van woningen: de kavelruilvrijstelling zal niet langer van toepassing zijn op de verkrijging van woningen. Een uitzondering wordt gemaakt voor agrarische bedrijfswoningen die functioneel zijn verbonden met een agrarisch bedrijf en op een kavel met een agrarische functie liggen. Daarbij wordt overigens wel vereist dat tenminste één van de bewoners ook daadwerkelijk actief is binnen het agrarische bedrijf.
- Landbouweis: naast de uitsluiting van woningen wordt ook de verkrijging van overige opstallen uitgesloten. Alleen opstallen (lees: bedrijfsgebouwen) die geheel of nagenoeg geheel (tenminste voor 90%) agrarisch worden geëxploiteerd, vallen nog onder de vrijstelling.
- Voortzettingseis: voor zowel agrarische bedrijfswoningen als agrarisch geëxploiteerde opstallen geldt dat de agrarische exploitatie gedurende ten minste tien jaar na de verkrijging moet worden voortgezet. Indien hier niet aan wordt voldaan, wordt alsnog overdrachtsbelasting geheven.
- Uitzondering bij overheidsingrijpen: wanneer een opstal door overheidsingrijpen aan de landbouw wordt onttrokken ten behoeve van natuurontwikkeling of landschapsbeheer, zal de voortzettingseis niet van toepassing zijn. Met de huidige stikstofdiscussies en uitkoopregelingen in de agrarische sector is dit een welkome uitzondering.
Overigens geldt voor onbebouwde grond de landbouweis niet (en daarmee de voortzettingseis dus ook niet). Deze grond hoeft dus niet bedrijfsmatig agrarisch geëxploiteerd te worden om onder de reikwijdte van de vrijstelling te kunnen vallen. Dat kan kansen bieden. Voor (bijvoorbeeld) de cultuurgrondvrijstelling in de overdrachtsbelasting geldt wel een 10-jaarstermijn. Het kan onder voorwaarden dus gunstig zijn om de verkrijging van (cultuur)grond vorm te geven als kavelruil in plaats van een reguliere aankoop/verkrijging.
Relevantie voor de praktijk
In veel gevallen raken deze wijzigingen de vastgoedpraktijk niet, aangezien de huidige vrijstelling alleen in landelijke gebieden toegepast kan worden. Voor ‘stedelijke projecten’ verandert met de voorgestelde wijziging dus niets. Daarnaast gelden enkele eisen die niet goed in iedere situatie passen. Binnen de agrarische sector blijft de vrijstelling echter een nuttig middel om buiten de heffing te blijven.
Door de aangescherpte eisen wordt het belangrijker om vooraf te toetsen of aan de voorwaarden wordt voldaan. Daarnaast wordt het door de invoering van de 10-jaarstermijn ook belangrijk om na de verkrijging te blijven monitoren en desnoods maatregelen te treffen. Bij wijzigingen binnen die termijn (bijvoorbeeld verkoop van de bedrijfswoning) kunnen bijvoorbeeld afspraken gemaakt worden middels een kettingbeding zodat de verkoper niet onverhoopt op een later moment wordt geconfronteerd met het terugnemen van de vrijstelling. Het belang van passend advies wordt hiermee nogmaals benadrukt.
In conclusion
Heeft u vragen over de wijzigingen, of bent u benieuwd naar de mogelijkheden in uw specifieke situatie? Neem dan gerust contact met ons op via onderstaand contactformulier of met uw eigen Govers contactpersoon.