Onlangs heeft het Hof van Justitie (HvJ) uitspraak gedaan in een Poolse zaak over de btw-kwalificatie van de verkoop van verhuurd vastgoed. Uit deze uitspraak kan naar onze mening worden afgeleid dat de verkoop van verhuurd vastgoed, voor de btw onder voorwaarden kwalificeert als een overdracht van een onderneming. Dit heeft tot gevolg dat de verkoop van het vastgoed – ondanks dat het nieuw ontwikkeld vastgoed betreft – niet is belast met btw.
Oordeel Hof van Justitie
In deze zaak ging het om de overdracht van een winkelcentrum. Hierbij werd een perceel grond met een gebouw en alle op dat perceel gelegen toebehoren en constructies overgedragen. Daarnaast werden de vóór verkoop gesloten huurovereenkomsten voor de panden in het winkelcentrum overgenomen en de daarop betrekking hebbende rechten en verplichtingen. Bij de overdracht werden niet alle overeenkomsten met het betrekking tot het winkelcentrum mee overgenomen.
Tussen de verkoper, koper en de Poolse Belastingdienst was uiteindelijk in geschil of de overdracht voor de btw kwalificeert als de overdracht van een algemeenheid van goederen (onderneming). In dit kader heeft het HvJ allereerst geconcludeerd dat voor toepassing van het ‘leerstuk overgang algemeenheid van goederen’ – waardoor er geen sprake is van btw-heffing – niet is vereist dat de koper de onderneming van de verkoper voortzet. Het is dus niet vereist dat de verkoper en de koper dezelfde onderneming drijven. De koper moet enkel de bedoeling hebben om hetgeen wordt overgedragen uiteindelijk te gaan exploiteren.
Daarnaast heeft het HvJ geconcludeerd dat ook de overdracht van een gedeelte van een bedrijf – waarbij niet alle materiële en immateriële vermogensbestanddelen van dat gedeelte van het bedrijf worden overgenomen – als een ‘overgang van een algemeenheid van goederen’ kan kwalificeren. Voorwaarde hierbij is wel dat hetgeen wordt overgedragen ook voldoende moet zijn om een autonome economische activiteit uit te oefenen.
Uit deze uitspraak kan naar onze mening worden afgeleid dat de overdracht van verhuurd vastgoed, onder voorwaarden kan kwalificeren als een ‘overgang van een algemeenheid van goederen’. Hierdoor is geen btw verschuldigd over de overdracht van het verhuurde vastgoed.
Gevolgen voor de Nederlandse praktijk
In de Nederlandse praktijk bestaat al geruime tijd discussie over de vraag of de overdracht van verhuurd vastgoed kwalificeert als een ‘overgang van een algemeenheid van goederen’ waardoor geen btw-heffing is verschuldigd.
In mei 2022 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in twee zaken geoordeeld dat de overdracht van verhuurd vastgoed – welke slechts voor een korte periode is verhuurd – kwalificeert als een overgang van een algemeenheid van goederen. Deze uitspraken staan echter haaks op een eerdere uitspraak uit 2018 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, welke ook door de Hoge Raad is bevestigd. In deze zaak was namelijk geoordeeld dat er geen sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen en dat dus btw was verschuldigd over het recent ontwikkelde vastgoed.
Door deze uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is de Nederlandse praktijk dus in verwarring gebracht. De staatssecretaris is in cassatie gegaan tegen deze uitspraken. Het is nu aan de Hoge Raad om te oordelen of sprake is van de overgang van een algemeenheid van goederen. Naar onze mening bevestigt het HvJ met haar uitspraak dat de overdracht van verhuurd vastgoed – ondanks dat het vastgoed slechts voor een korte periode is verhuurd – zonder btw-heffing kan plaatsvinden.
In conclusion
Heeft u naar aanleiding van dit bericht over de overdracht van verhuurd vastgoed vragen? Bijvoorbeeld over de vraag of u btw in rekening moet brengen over de overdracht van vastgoed? Neemt u dan gerust contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040 – 2 504 504. Uiteraard kunt u ook met al uw andere fiscale vragen bij ons terecht.