Als uitgangspunt is de levering van vastgoed vrijgesteld van btw. Op deze hoofdregel bestaan echter enkele uitzonderingen, waaronder voor de levering van ‘nieuwe’ gebouwen (binnen 2 jaar na eerste ingebruikname) en bouwterreinen.
Voor onder meer dergelijke nieuwe gebouwen en bouwterreinen (hierna hebben wij het enkel nog over nieuwe gebouwen) is de levering als uitgangspunt belast met btw.
Voor de overdrachtsbelasting luidt de hoofdregel dat iedere verkrijging van een onroerende zaak is belast. De wetgever heeft echter niet gewild dat in de bouw- en handelsfase van een onroerende zaak zowel btw als overdrachtsbelasting betaald moet worden. Daarom geldt voor de levering c.q. verkrijging van een nieuw gebouw een samenloopvrijstelling. In dat geval is wel btw verschuldigd ten aanzien van de levering van dat gebouw, maar geen overdrachtsbelasting voor de verkrijging.
Indien het nieuwe gebouw eigendom is van bijvoorbeeld een besloten vennootschap, dan hebben partijen de keuze om dat gebouw direct te leveren (“verkoop van stenen”) of indirect middels een aandelentransactie. De aandelentransactie is voor de btw onbelast, dus ook als de bezittingen bestaan uit een nieuw gebouw. Daarentegen is in principe wel overdrachtsbelasting verschuldigd indien de besloten vennootschap kwalificeert als een onroerende zaakrechtspersoon (OZR) in de zin van de wet. Kortom, bij de levering van een nieuw gebouw middels een (kwalificerende) aandelentransactie werkt de voornoemde samenloopvrijstelling in principe niet. Daarop heeft de Hoge Raad in de zogenaamde “doorkijkarresten” bepaald dat ook bij levering van een nieuw gebouw middels een aandelentransactie in bepaalde gevallen geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.
“Stenen” versus aandelen
Het gevolg van de doorkijkarresten is dat een verschil is ontstaan tussen een directe levering (“stenen”) en een indirecte levering (aandelen) van een nieuw gebouw. Bij de aandelentransactie wordt noch btw, noch overdrachtsbelasting betaald. Bij de directe verkoop van een nieuw gebouw is wel btw maar geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor de 100% btw-plichtige koper maakt dit laatste geen verschil: hij of zij kan immers alle btw-voordruk in aftrek brengen. Daarentegen is de koper die de btw voordruk niet of slechts beperkt in aftrek kan brengen potentieel voordeliger uit met een aandelentransactie.
Internetconsultatie
Het hiervoor genoemde – onbedoelde – voordeel wilde de wetgever wegnemen door de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting integraal te schrappen voor aandelentransacties . Uit de internetconsultatie die naar aanleiding van dit wetsvoorstel is gehouden, zijn echter verschillende kritiekpunten naar voren gekomen, waardoor is aangekondigd dat het met Prinsjesdag te publiceren wetsvoorstel wordt herzien.
Wetsvoorstel herzien
Naar aanleiding van de kritiek gaat de Staatssecretaris van Financiën het wetsvoorstel aanpassen. Ook bij (kwalificerende) aandelentransacties is geen overdrachtsbelasting verschuldigd mits de betreffende vennootschap minimaal 90% van de btw-voordruk in aftrek kan nemen en het pand gedurende minimaal 2 jaar voor 90% blijft gebruiken voor btw-belaste prestaties. Voldoet de vennootschap niet aan deze norm (lees de onroerende zaak wordt voor meer dan 10% onbelast gebruikt), dan is overdrachtsbelasting verschuldigd tegen een tarief van maximaal 4% (in plaats van het standaardtarief van 10,4%). Deze “matiging” is ingegeven vanuit de gedachte dat de vennootschap bij de aankoop of stichting van het pand evenmin gerechtigd was tot (volledige) aftrek van btw-voordruk. Ook zal worden voorzien in overgangsrecht mits het vastgoed wordt verkregen vóór 1 januari 2030. De verwachte ingangsdatum van de nieuwe wet is 1 januari 2025.
In conclusion
De staatssecretaris heeft deze wijzigingen in het concept wetsvoorstel aangekondigd voor de val van het kabinet. Er zal nu dus moeten blijken of dit wetsvoorstel definitief in aangepaste vorm gepubliceerd gaat worden met Prinsjesdag, of dat het toch controversieel wordt verklaard, waardoor de publicatie van het wetsvoorstel wordt uitgesteld tot er een nieuw kabinet is aangetreden (of volgt dan zelfs afstel?).
Desalniettemin is het van belang om bij de aankoop van vastgoed vooraf kritisch alle (on)mogelijkheden in beeld te brengen en een goede afweging te maken wat aantrekkelijker is: een aankoop van de stenen of een aankoop van de aandelen (indien die keuze bestaat uiteraard). Wij zijn u hierbij graag van dienst. Neem gerust contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl of telefonisch via 040 – 2 504 504.