De levering van een gebouw door een ondernemer is met btw belast indien na het tijdstip van eerste ingebruikname niet meer dan 2 jaar zijn verstreken. Voor de overdrachtsbelasting is in beginsel iedere verkrijging van een gebouw belast. De wetgever heeft echter niet gewild dat in de bouw- en handelsfase van een nieuwe, nog niet in gebruik genomen onroerende zaak, zowel btw als overdrachtsbelasting betaald moet worden. Daarom geldt voor de levering c.q. verkrijging van een nieuw gebouw in principe een samenloopvrijstelling. In dat geval is wel btw verschuldigd, maar geen overdrachtsbelasting. De Hoge Raad heeft in het verleden in de zogenaamde “doorkijkarresten” bepaald dat deze samenloopvrijstelling onder voorwaarden ook geldt bij de verkrijging van aandelen in een onroerende zaakrechtspersoon.
“Stenen” versus aandelen
Het gevolg van de doorkijkarresten is dat er een verschil kan ontstaan tussen een directe levering (“stenen”) en een indirecte levering (via aandelen) van een nieuw gebouw. Bij de aandelentransactie wordt noch btw, noch overdrachtsbelasting betaald. Bij de directe verkoop van een nieuw gebouw is wel btw, maar geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor de 100% btw-plichtige koper maakt dit laatste geen verschil: hij of zij kan immers alle btw-voordruk in aftrek brengen. Daarentegen is de koper die de btw voordruk niet of slechts beperkt in aftrek kan brengen in de huidige situatie meestal voordeliger uit met een aandelentransactie.
Wetsvoorstel
Met het thans voorliggende wetsvoorstel beoogt de wetgever de ongelijkheid die is ontstaan vanwege de ‘doorkijkarresten’ te ondervangen. De verkrijger van een kwalificerend aandelenbelang in een onroerende zaakrechtspersoon gaat 4% overdrachtsbelasting betalen over de waarde van het nieuwe vastgoed dat middels die aandelen wordt vertegenwoordigd. Dat geldt echter alleen indien het nieuwe vastgoed door de rechtspersoon voor minder dan 90% voor btw-belaste doeleinden wordt gebruikt. Wanneer de rechtspersoon daarentegen op en gedurende minimaal 2 jaar na het moment van verkrijging wel aan het 90%- criterium voldoet (simpel gezegd: het vastgoed voor tenminste 90% btw-belast gebruikt), dan blijft de samenloopvrijstelling onverkort gelden.
De nieuwe maatregel treft met name verhuurders van nieuw vastgoed die verhuren aan btw-vrijgestelde ondernemers zoals banken, verzekeringsmaatschappijen en (overheids-)instellingen. Hetzelfde geldt uiteraard ook voor verhuurders van nieuwe woningen. Constructies met tijdelijke short-stay verhuur om aftrek van btw-voordruk te kunnen claimen worden bemoeilijkt.
De beoogde ingangsdatum van de nieuwe wet is 1 januari 2025.
Overgangsrecht
Het wetsvoorstel voorziet in overgangsrecht voor verkrijgingen tot 1 januari 2030. Voor toepassing van het overgangsrecht moet binnen 3 maanden na 1 januari 2024 door de verkrijger een verzoek daartoe zijn ingediend bij de bevoegde inspecteur. Bij het verzoek moet een schriftelijke intentieovereenkomst (LOI) zijn bijgevoegd die door partijen is ondertekend vóór 19 september 2023 15:15u. De intentieovereenkomst mag niet hoofdzakelijk gericht zijn op toepassing van het overgangsrecht.
Heeft vragen over dit onderwerp, neemt u dan contact op met het Btw-team van Govers Accountants/Adviseurs via btw@govers.nl of telefoon: 040-2 504 504.