De vastgoedsector werd in het wetsvoorstel Belastingplan 2025 geconfronteerd met een somber vooruitzicht. Per 1 januari 2025 zou de generieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen worden aangescherpt. Voor veel vastgoedbeleggers dreigde dit een erg kostbare maatregel te worden. De aanscherping van de generieke renteaftrekbeperking heeft de eindstreep echter niet gehaald, waardoor de vastgoedsector opgelucht adem lijkt te kunnen halen.

De huidige generieke renteaftrekbeperking op hoofdlijnen

Op dit moment geldt dat het saldo aan renten niet aftrekbaar is voor zover dat hoger is dan het hoogste van de volgende bedragen:​

• 20% van de gecorrigeerde winst; of​
• €1.000.000.

Onder het ‘saldo aan renten’ wordt verstaan het bedrag aan rentelasten voor geldleningen verminderd met het bedrag aan rentebaten uit geldleningen. De ‘gecorrigeerde winst’ kan samengevat worden beschreven als het fiscale bedrijfsresultaat vóór afschrijvingen (fiscale EBITDA). ​

De anti-fragmentatieregel

Op basis van het drempelbedrag wordt tot €1.000.000 van het saldo aan renten niet in aftrek beperkt door de generieke renteaftrekbeperking. Deze drempel is oorspronkelijk ingevoerd om het midden- en kleinbedrijf te ontzien, maar geldt voor iedere belastingplichtige. Dit betekent dat ook grote concerns, waarbij het saldo aan renten is verspreid over een groot aantal zelfstandig belastingplichtige concernlichamen, per concernlichaam gebruik kunnen maken van dit drempelbedrag.

De wetgever heeft al in een vroeg stadium voorzien dat de opzet van deze regeling kan leiden tot fiscale optimalisatie door het (kunstmatig) spreiden van de rentelasten over meerdere groepsvennootschappen. In de praktijk bleken met name vastgoedverhuurders hierop in te spelen door het vastgoed en het saldo aan rentelasten te verdelen over verschillende vennootschappen. In het Belastingplan 2025 werd daarom voorgesteld om het drempelbedrag voor vastgoedbeleggers vanaf 1 januari 2025 te laten vervallen. Tegelijkertijd werd voorgesteld om de maximale aftrek voor alle belastingplichtigen te verhogen van 20% tot 25% van de gecorrigeerde winst.

 Amendement

De voorgestelde maatregel leidde tot veel onrust in de vastgoedsector. Dat verbaast niet. Vastgoedbeleggers hebben doorgaans relatief hoge rentelasten. Deze rentelasten zullen al snel vele malen hoger zijn dan 25% van de gecorrigeerde winst. Het schrappen van het drempelbedrag zou deze vastgoedbeleggers confronteren met een aanzienlijke beperking van de renteaftrek en daarmee een stijging van hun belastingdruk. Dit zou een nieuw fiscaal knelpunt creëren, met een risico op een verdere verzwaring van druk op de woningmarkt.

Inmiddels was al duidelijk geworden dat de zorgen over deze maatregel zowel binnen de coalitiepartijen als daarbuiten werden gedeeld. Uiteindelijk is dan ook een amendement aangenomen op basis waarvan de anti-fragmentatieregel niet zal worden ingevoerd. De budgettaire dekking voor dit amendement is gevonden in het verlagen van het percentage voor de generieke renteaftrekbeperking. Deze zal vanaf 2025 worden vastgesteld op 24,5% in plaats van de beoogde 25%.

De vastgoedsector kan voorlopig opgelucht ademhalen. Toch blijft het belangrijk om aandacht te besteden aan het mitigeren van eventuele nadelige effecten van de generieke renteaftrekbeperking.

Deel dit bericht: