Op Prinsjesdag heeft het kabinet enkele wijzigingen aangekondigd in de wetgeving ten aanzien van de verkrijging van economisch eigendom voor de overdrachtsbelasting, meer specifiek rond zogenoemde ‘sleutelovereenkomsten’ en ten aanzien van de toepassing van de startersvrijstelling en de toepassing van het verlaagde tarief voor woningen. Hoewel vrij technisch, wel twee welkome wijzigingen. In dit artikel praten wij u bij.
Wat is een sleutelovereenkomst?
Een sleutelovereenkomst geeft de koper toestemming om, voordat de juridische levering heeft plaatsgevonden, de woning te betreden om bijvoorbeeld de gordijnen alvast in te meten of zelfs te starten met de geplande verbouwingen.
Afhankelijk van de exacte voorwaarden van een dergelijke overeenkomst kan de koper hierdoor reeds het zogenaamde “economische eigendom” van de woning verkrijgen. Dat is het geval als de koper bepaalde risico’s, zoals het risico op waardeveranderingen en/of schade, al feitelijk op zich neemt, voordat de juridische eigendomsoverdracht bij de notaris is voltooid. Voor de overdrachtsbelasting is dit een belastbaar feit, hetgeen kan leiden tot een hogere belastingheffing en administratieve lasten en potentieel zelfs boetes voor zowel de koper als verkoper. Dit vindt het Kabinet niet wenselijk en zij komt dus met maatregelen om de praktijk tegemoet te komen.
Wat zijn de voorwaarden voor de nieuwe uitzondering?
Onder voorwaarden wordt het sluiten van een sleutelovereenkomst die momenteel nog zou worden bestempeld als de verkrijging van economisch eigendom, expliciet uitgesloten als belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Het wetsvoorstel kent de volgende voorwaarden:
- De verkrijger is een natuurlijk persoon die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken (zelfbewoningseis);
- De sleutelovereenkomst moet worden gesloten in samenhang met de eerder gesloten koopovereenkomst;
- De juridische levering bij de notaris moet plaatsvinden binnen 6 maanden na het ingaan van de sleutelovereenkomst.
Gaat het met de nieuwe regels dan altijd goed?
Kan een sleutelovereenkomst nu nooit meer leiden tot heffing? Dat kan helaas wel degelijk. De gewijzigde wetgeving biedt onder omstandigheden een welkome lastenverlichting voor de praktijk, maar alleen voor particulieren die een woning kopen die als hun hoofdverblijf gaat dienen. Een tweede woning of investeringspand kwalificeert niet. Ook kan het nog fout gaan als de juridische levering te lang op zich laat wachten. Als niet (meer) wordt voldaan aan de voorwaarden is alsnog sprake van de verkrijging van economisch eigendom, met alle gevolgen van dien.
Uitbereiding startersvrijstelling en verlaagd tarief binnen overdrachtsbelasting
Naast deze wijziging met betrekking tot de sleutelverklaring wordt de toepassing van het verlaagde tarief, respectievelijk de startersvrijstelling, verder uitgebreid. Op dit moment kunnen deze afwijkingen van het algemene tarief alleen aan de orde zijn bij de verkrijging van de juridische eigendom van een woning.
In de praktijk blijkt dat er met de huidige regels gevallen zijn die onbedoeld te maken krijgen met hogere heffing bij de aanschaf van een woning. Om dit onwenselijke effect aan te pakken wordt een uitbreiding voorgesteld.
Met de beoogde wetswijziging kan vanaf 1 januari 2025 ook bij de verkrijging van economisch eigendom van een woning een beroep worden gedaan op het verlaagde tarief c.q. de startersvrijstelling (mits ook aan de overige voorwaarden wordt voldaan – beleggers profiteren dus niet mee van de wijziging).
Tot slot
Heeft u vragen over de wijzigingen, of bent u benieuwd naar de mogelijkheden in uw specifieke situatie? Neem dan gerust contact met ons op via onderstaand contactformulier of met uw eigen Govers contactpersoon.