Het kabinet stelt voor om per 1 januari 2026 de btw-herzieningsregeling uit te breiden naar investeringsdiensten aan onroerende zaken. In dit artikel informeren wij u graag over de voorgestelde wetgeving.
De huidige btw-wetgeving kent een herzieningsregeling voor investeringen in onroerende zaken en bepaalde investeringsgoederen. Kort samengevat houdt dit in dat het gebruik van deze onroerende zaken / investeringsgoederen gedurende een bepaalde periode wordt gevolgd. Wijzigingen in het gebruik kunnen ertoe leiden dat er nog correcties worden gemaakt op de bij aanschaf in aftrek gebrachte btw (zowel in positieve, als in negatieve zin).
Voor diensten staat de btw-aftrek na het jaar van ingebruikname vast, zodat een latere wijziging in het gebruik niet tot correcties op de vooraftrek leidt. In de praktijk laat dit zich onder meer illustreren bij ‘short stay’ huisvesting. Het komt regelmatig voor dat er ingrijpende verbouwingen plaatsvinden aan panden (vanuit btw-optiek aan te merken als dienstverlening), die vervolgens gedurende het jaar van ingebruikname van die verbouwingsdienst worden gebruikt voor ‘short stay’ verhuur. Er is dan sprake van btw-belaste dienstverlening, zodat de btw op de verbouwingskosten volledig in aftrek kan worden gebracht. Na het jaar van ingebruikname van de verbouwingsdienst wordt vervolgens gekozen voor omzetting van ‘short stay’ naar langdurige verhuur. Langdurige verhuur van woningen/appartementen is vrijgesteld van btw (en zou dus normaal gesproken niet tot aftrek van btw op de verbouwingskosten leiden). Omdat er echter op grond van de huidige regels in beginsel geen mogelijkheid is om de btw op de verbouwingskosten te herzien, staat de aftrek vast, ondanks dat het gebruik later wijzigt naar vrijgestelde verhuur.
Dit acht het kabinet ongewenst. Derhalve wordt voorgesteld wordt om de btw-herzieningsregeling uit te breiden naar zogenaamde investeringsdiensten aan onroerende zaken. Als investeringsdiensten kwalificeren diensten die een duurzaam karakter hebben, omdat ze de onroerende zaak meerjarig dienen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden van de onroerende zaak. Hieronder vallen ook met een verbouwing samenhangende sloopwerkzaamheden en de verwerking van bijvoorbeeld materialen die na installatie hun zelfstandigheid verliezen en onderdeel uitmaken van de onroerende zaak.
Drempelbedrag
Om te voorkomen dat ook kleinschalige investeringsdiensten onder de herzieningsregeling vallen, is een drempelbedrag van € 30.000 (excl. btw) per investeringsdienst voorgesteld. Hierbij geldt dat een dienst die wordt opgeknipt in meerdere diensten, zodat per dienst onder het drempelbedrag wordt gebleven, toch als één investeringsdienst worden aangemerkt.
Herzieningstermijn
Voorgesteld wordt om een herzieningstermijn van vijf jaren te introduceren voor investeringsdiensten aan onroerende zaken. Gedurende de herzieningstermijn moet ieder jaar worden getoetst of op enig moment de initiële btw-aftrek op deze investeringsdiensten moet worden gecorrigeerd als gevolg van een wijziging van het gebruik van de onroerende zaak voor btw-belaste of btw-vrijgestelde prestaties in die periode. Indien het onroerend goed waarvoor dergelijke diensten zijn verricht in het jaar van ingebruikname voor btw-belaste prestaties wordt gebruikt, maar vanaf het tweede tot en met het vijfde jaar voor btw-vrijgestelde prestaties, moet 4/5e van de in aftrek gebrachte btw op de diensten worden gecorrigeerd. In die situatie moet ieder jaar 20% van de in aftrek gebrachte btw worden herzien. In dit kader merken wij op dat het Europese Hof van Justitie recent een uitspraak heeft gedaan die mogelijk nog een ander licht gaat werpen op de duur van de herzieningstermijn.
Het voorstel ziet op investeringsdiensten die op of na 1 januari 2026 in gebruik worden genomen. Dit biedt ondernemers met lopende projecten de tijd om deze af te ronden dan wel om de nodige administratieve aanpassingen door te voeren.
Gevolgen voor de praktijk
De aanleiding voor het voorstel is het tegengaan van de belastingbesparende structuren met ‘short stay’ verhuur. Het voorstel reikt echter veel verder dan dat en raakt iedere ondernemer met vastgoed (eigenaren, huurders, andere gebruikers) die de bedoelde investeringsdiensten die de € 30.000 te boven gaan, laat verrichten. Omdat het gebruik van de dienst gevolgd moet worden en er mogelijk meerdere herzieningstermijnen op een onroerende zaak van toepassing gaan zijn, zullen de administratieve lasten van ondernemers toenemen.
Internetconsultatie
In het Belastingplan 2025 is enkel de definitie van investeringsdiensten opgenomen. Over de inhoud van de herzieningsregeling voor investeringsdiensten aan onroerende zaken loopt op dit moment nog een internetconsultatie. Het is derhalve nog mogelijk dat er nog aanpassingen op de herzieningsregeling gaan plaatsvinden.
Tot slot
Wilt u meer weten over de gevolgen van de herzieningsmaatregel voor uw onderneming? Neemt u dan gerust contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040 – 2 504 504. Uiteraard kunt u ook met al uw andere fiscale vragen bij ons terecht.