Op 27 februari 2023 is door het Ministerie van Financiën een internetconsultatie gestart over een voorgestelde wijziging in de samenloopvrijstelling bij de verkrijging van vastgoed via een aandelentransactie. In de internetconsultatie is voorgesteld om de samenloopvrijstelling vanaf 1 januari 2024 niet langer toe te passen bij de indirecte verkrijging van nieuwe onroerende zaken via een kwalificerend (> 1/3) aandelenbelang, waardoor alsnog overdrachtsbelasting is verschuldigd. De internetconsultatie staat nog open tot en met 27 maart 2023.
Huidige wet- en regelgeving
Op basis van de huidige wet- en regelgeving is de verkoper bij de levering van nieuwe onroerende zaken in beginsel 21% btw verschuldigd. De koper is dan bij de directe verkrijging van een nieuwe onroerende zaak doorgaans geen overdrachtsbelasting verschuldigd, omdat de samenloopvrijstelling van toepassing is (hieraan zijn wel additionele voorwaarden verbonden). De samenloopvrijstelling voorkomt dat over de levering van een onroerende zaak zowel btw als overdrachtsbelasting wordt betaald.
Bij de aankoop van aandelen in een rechtspersoon wiens bezittingen bestaan uit onroerende zaken kan in bepaalde gevallen eveneens sprake zijn van een verkrijging voor de overdrachtsbelasting, die tot belastingheffing leidt. Als de bezittingen van de rechtspersoon bestaan uit nieuwe onroerende zaken (zoals bijvoorbeeld bouwterreinen), lijkt de hiervoor genoemde samenloopvrijstelling in beginsel niet van toepassing. In tegenstelling tot de levering van nieuw vastgoed (de ‘stenen’ zelf), is de levering van aandelen in een vennootschap namelijk doorgaans vrijgesteld van btw. Er is dus doorgaans geen sprake van ‘samenloop’ tussen btw en overdrachtsbelasting. Dit zou tot gevolg hebben dat de verkrijging van aandelen in een rechtspersoon die nieuwe onroerende zaken bezit, onder voorwaarden belast kan zijn met overdrachtsbelasting.
De Hoge Raad heeft echter (onder meer) in 2011 in de zogenoemde ‘doorkijkarresten’ geoordeeld dat de verkrijging van aandelen in een zogenoemde onroerendezaakrechtspersoon (OZR) voor de overdrachtsbelasting in bepaalde gevallen gelijkgesteld wordt met de directe verkrijging van een onroerende zaak. Hierdoor is het in bepaalde gevallen mogelijk om de samenloopvrijstelling ook toe te passen bij indirecte verkrijging van een nieuwe onroerende zaak via een verkrijging van aandelen in een OZR. Voorwaarde hierbij is dat de vrijstelling ook van toepassing zou zijn geweest bij een directe verkrijging van de nieuwe onroerende zaak. Doordat de samenloopvrijstelling in deze situatie in bepaalde gevallen ook van toepassing is, kunnen onroerende zaken worden overgedragen zonder dat er btw of overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Conceptwetgeving
De wetgever acht het niet wenselijk dat bij de overdracht van vastgoed via een aandelentransactie, zowel geen btw als overdrachtsbelasting is verschuldigd. In de internetconsultatie is voorgesteld om de toepassing van de samenloopvrijstelling zodanig te wijzigen dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken middels een kwalificerend aandelenbelang in een OZR. De samenloopvrijstelling is in dat geval dan niet meer van toepassing. Dit geldt ook voor verkrijgingen waarbij de verkrijger de btw in aftrek had kunnen brengen, indien btw in rekening zou zijn gebracht over de directe verkrijging van vastgoed.
Daarnaast is voorgesteld om – indien dit wetsvoorstel wordt aangenomen – ook de samenloopvrijstelling niet langer van toepassing te laten zijn bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken via een deelgerechtigdheid in niet-rechtspersonen (zoals commanditaire vennootschappen).
Gevolgen voor u
Als gevolg van deze voorgestelde wijziging, is het mogelijk vanaf 2024 vanuit overdrachtsbelastingoptiek voor u financieel nadeliger om aandelen te verkrijgen in een OZR (ten opzichte van de rechtstreekse verkrijging van vastgoed). Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen op dit gebied na afronding van de internetconsultatie en informeren u uiteraard indien er een definitief wetsvoorstel volgt.
Tot slot
Heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen over de btw- en/of overdrachtsbelastinggevolgen bij de aan-/verkoop van vastgoed en/of aandelen in vastgoedvennootschappen, neem dan gerust contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040 – 2 504 504. Uiteraard kunt u ook met al uw andere fiscale vragen bij ons terecht.