Bij de aankoop van een woning krijg je al snel te maken met overdrachtsbelasting. Sinds 2021 wordt onderscheid gemaakt tussen de verkrijging van een woning waar de koper zelf gaat wonen (2%-tarief of startersvrijstelling) en alle overige verkrijgingen (toen 8%, inmiddels 10,4%). Cruciaal daarbij is de eis dat een verkrijger de woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken’; dit staat bekend als het hoofdverblijfcriterium of de zelfbewoningseis. Onlangs heeft het Hof Den Haag zich uitgesproken over de zelfbewoningseis. In deze bijdrage leggen wij uit waarom dit voor u van belang is.
Waar gaat het om?
De zaak gaat over een vrouw die samen met haar vader een woning koopt. De vrouw was voornemens daar te gaan wonen (hoofdverblijf), maar is met de verkopers overeengekomen dat de verkopers daar nog gedurende twee jaar mochten blijven wonen.
De Belastingdienst vindt dat daardoor niet is voldaan aan het hoofdverblijfcriterium, de woning wordt namelijk eerst twee jaar gebruikt om iemand anders in te laten wonen. Het feit dat de verkopers nog in het huis mogen blijven zal ook van invloed zijn geweest op de koopsom, dus je zou kunnen stellen dat de vrouw de woning aankoopt om deze als het ware nog tijdelijk te verhuren. Daarmee lijkt het meer op een beleggingspand dan op een eigen woning. Daar tegenover staat echter dat de vrouw na die periode wel degelijk in de woning gaat wonen.
Waarom is deze zaak opvallend?
In de praktijk zijn dergelijke afspraken sinds de invoering van de zelfbewoningseis als risico aangemerkt en uit deze zaak blijkt dat de Belastingdienst van mening is dat het lage tarief (en daarmee ook de startersvrijstelling) niet toegepast kan worden in dergelijke situaties.
Hef Hof is het daar niet mee eens. De wet schrijft immers geen termijn voor waarbinnen de koper de woning moet betrekken en in deze zaak staat vast dat de vrouw de woning uiteindelijk betrekt om er zelf te gaan wonen. Goed nieuws voor de koper dus!
Wat betekent dit voor u?
Deze uitspraak biedt mogelijkheden voor de praktijk. Een bredere toepassing van het verlaagde tarief en de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting lijkt onder omstandigheden mogelijk te zijn.
De Staatssecretaris wilde in eerste instantie nog naar de Hoge Raad gaan, maar heeft daar in deze zaak van afgezien. Het is dus mogelijk dat toekomstige zaken daarom anders uit zullen pakken. Goede advisering en een kritische blik op de specifieke omstandigheden is daarom essentieel om nare verrassingen te voorkomen.
Mocht u naar aanleiding van dit nieuwsbericht vragen hebben over uw specifieke situatie, dan kunt u contact met ons opnemen via 040 – 2 504 504 of via btw@govers.nl. Wij brengen graag de mogelijke kansen en aandachtspunten voor u in kaart.